Тяжелая доля дольщика

Поправки к закону «Об участии в долевом строительстве» вызывают большие сомнения у экспертов и участников рынка. Правительство РФ предложило нормы, призванные усилить контроль за целевым использованием средств дольщиков и пайщиков. Вместе с тем бизнес говорит, что застройщики не могут приспособиться и к текущим изменениям, переходу на новую систему финансирования жилищного строительства. Нужных инструментов нет, механизмы непрозрачны, рынок погружается в турбулентность. Комментарий по этой теме журналу «Профиль» даёт адвокат Лилия Щербакова.

Правительство РФ предложило нормы, призванные усилить контроль за целевым использованием средств дольщиков и пайщиков. Вместе с тем бизнес говорит, что застройщики не могут приспособиться и к текущим изменениям, переходу на новую систему финансирования жилищного строительства. Нужных инструментов нет, механизмы непрозрачны, рынок погружается в турбулентность. Профильные министерства не нашли в законопроекте рисков возникновения необоснованных расходов или коррупциогенных факторов. Однако то и другое заметили эксперты. Они считают, что поправки могут грозить переделом рынка недвижимости, значительным повышением стоимости жилья и ипотечных продуктов.

Напомним, в июле президент подписал закон, по которому вместо денег дольщиков строительство будет осуществляться за счет кредитных средств банков. Граждане по-прежнему смогут заключать договоры участия в долевом строительстве, но платежи по договору будут перечислять не на счет застройщика, а на специальный счет эскроу, где они будут заблокированы до тех пор, пока застройщик не передаст объект покупателю в собственность.

Новым механизмом застройщики могли воспользоваться добровольно уже с 1 июля этого года, а с 1 июля 2019 года он станет для девелоперов обязательным. Переходное время специально выделено на тестирование системы, чтобы при необходимости ее скорректировать.

С кого спрос?

Разработчиком законопроекта выступило Министерство строительства и ЖКХ. Свои заключения предоставили Минэкономразвития, Минфин, Банк России, Минюст, Государственно-правовое управление президента и Институт законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ. При этом замечания нашлись только у Минюста. Впрочем, их все равно не учли.

Законопроект кабмина предлагает внести изменения в законы «Об участии в долевом строительстве» и «О несостоятельности (банкротстве)». Поправки направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства, в том числе членов жилищно-строительных кооперативов, поясняют разработчики. В частности, предлагается заменить солидарную ответственность бенефициаров на субсидиарную. Речь идет о случаях, когда их решения привели к убыткам граждан — участников долевого строительства.

Если при солидарной ответственности нескольких должников кредитор вправе предъявить требования каждому из них в любой последовательности или ко всем сразу, то при субсидиарной он должен привлечь сначала только основного должника, а если тот не исполнил требования — уже всех остальных.

Также субсидиарную ответственность установили для членов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Пайщики разделят ее между собой в том случае, если при банкротстве кооператива его денег окажется недостаточно для погашения задолженности перед кредиторами. Вместе с тем если банкротство произошло из-за действий или бездействия пайщиков-членов органов управления ЖСК, то они понесут еще и дополнительную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату при прекращении членства в кооперативе.

Эти положения вызвали критику законопроекта со стороны Минюста. Субсидиарная ответственность менее выгодна для кредитора, чем солидарная, так как затягивает момент получения долга, если основной должник не имеет реальной возможности его выплатить, указывает ведомство. В противном случае кредитор гораздо быстрее и эффективнее сможет реализовать свое право, предъявив его в полном объеме к тому из должников, который находится в лучшем имущественном положении, либо ко всем одновременно.

Изменения следует поддержать, считает ассоциированный партнер юридической фирмы «ЮСТ» Александр Рудяков. Норма о том, что застройщик сможет расходовать средства только пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства, позволит избежать ситуации, когда все средства будут потрачены только на один из них. Вместе с тем предложения о замене вида ответственности для бенефициаров — это разумное послабление для дальнейшего стимулирования развития отрасли, считает юрист.

Частота внесения изменений в 214 ФЗ свидетельствует об отсутствии четкой и последовательной законодательной концепции регулирования отношений участников долевого строительства, убеждена адвокат практики «Земля и недвижимость» адвокатской конторы «Бородин и партнеры» Лилия Щербакова. По ее мнению, отсутствие стабильности законодательства негативно сказывается на реализации прав и застройщиков, и инвесторов.

Предложенные правительством поправки — только начало серьезной работы, призванной обеспечить переход на проектное финансирование. Документ будет серьезно доработан в Госдуме, заявил председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

«Нам нужно сейчас максимально убрать все барьеры, которые стоят на пути перехода застройщиков на новую модель финансирования через эскроу-счета. Это и вопросы банковского проектного финансирования, и вопросы создания для Фонда защиты прав участников долевого строительства возможности не только финансировать достройку, но и самостоятельно достраивать проблемные объекты, и вопросы создания единой контрольно-надзорной вертикали в сфере жилищного строительства», — рассказал парламентарий.

Застройщики уже делают попытки перехода на эскроу-счета. Но пока далеко не все банки готовы работать по новой системе финансирования. Не до конца понятно, насколько готова к таким объемам банковская отрасль и как будут страховаться эти счета.

Неликвидные банки

При переходе на новую систему финансирования долевого строительства между покупателем квартиры и застройщиком появляется посредник — банк, говорит член совета московского регионального отделения «Деловой России», руководитель Центра правовой поддержки бизнеса Алексей Мишин. Смысл его появления заключается в установлении дополнительного контроля за деятельностью девелоперов со стороны инвестора с целью минимизации рисков конечного покупателя — физического лица.

Любой новый механизм имеет ряд подводных камней для всех участников процесса. Во-первых, эскроу-счета вправе открывать только банки, отвечающие специальным требованиям Банка России. Они достаточно жесткие, и на данный момент им соответствуют в основном банки с государственным участием.

Источник: Деловой еженедельник «Профиль»